首單生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園REITs華夏和達高科REIT獲批

公募REITs持續(xù)受資金追捧的同時，擴容步伐也不斷加快。近日，公募REITs家族再添新成員，全國首單生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園REITs華夏杭州和達高科產(chǎn)業(yè)園REIT正式獲得證監(jiān)會發(fā)行批文，成為全市場第24單獲批的基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs。

值得一提的是，華夏和達高科REIT的原始權(quán)益人和底層資產(chǎn)均來自于國家經(jīng)開區(qū)杭州經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)。華夏和達高科REIT項目是通過公募REITs推動特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)可持續(xù)高質(zhì)量發(fā)展的一次實踐，項目不僅能有效盤活存量資產(chǎn)、拓寬企業(yè)融資渠道、提升資產(chǎn)運營效率，后期還可通過擴募不斷壯大REITs規(guī)模，形成可持續(xù)、可復(fù)制的基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)建設(shè)、運營、上市的良性循環(huán)。

以生物醫(yī)藥為特色

項目經(jīng)營狀況穩(wěn)定

華夏和達高科REIT首發(fā)標的資產(chǎn)為位于杭州經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)的和達藥谷一期和孵化器兩個項目。

和達藥谷一期總建筑面積13.45萬平方米，入池部分建筑面積為8.47萬平方米，土地使用權(quán)面積合計為4.44萬平方米，2017年建成投用，重點引入醫(yī)藥研發(fā)、生物制藥、診斷檢測、醫(yī)療器械和醫(yī)學(xué)工程等科技創(chuàng)新型企業(yè)，平均出租率達到95%。

和達藥谷一期

孵化器項目總建筑面積12.4萬平方米，土地使用權(quán)面積合計3.51萬平方米。孵化器一期2007年投入運營、孵化器二期2012年投入運營，園區(qū)聚集大批生物醫(yī)藥、軟件、新材料、節(jié)能與環(huán)保、互聯(lián)網(wǎng)等技術(shù)領(lǐng)域的科技型企業(yè)，平均出租率達90%以上。兩個項目運營時間較長，皆處于產(chǎn)業(yè)成熟階段。

孵化器

華夏和達高科REIT首發(fā)標的資產(chǎn)截至2022年6月30日市場估價為14.24億元。按照首募12.76億元（預(yù)估）的規(guī)模測算，項目2022年11月1日至2022年12月31日預(yù)測年化分派率為4.53%，2023年預(yù)測年化分派率為4.64%。據(jù)悉，項目回收資金將主要用于和達藥谷五期項目和芯谷項目的建設(shè)。

生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)是典型的資金密集型和技術(shù)密集型產(chǎn)業(yè)，其產(chǎn)業(yè)培育發(fā)展需要更專業(yè)、更系統(tǒng)的軟硬件配套設(shè)施及服務(wù)，對園區(qū)的黏性較強，搬遷頻率低，承租能力強。而且基于園區(qū)內(nèi)成熟的生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)生態(tài)，退租風(fēng)險相對較小，行業(yè)上下游企業(yè)可以迅速填補退租面積，空置周期大幅縮短。即使面對特殊狀況影響導(dǎo)致的出租波動、政策要求減免租金等問題，和達藥谷一期仍然在2019年-2021年營業(yè)收入和凈利潤保持增長趨勢，正是特色化園區(qū)強抗風(fēng)險能力的體現(xiàn)。孵化器項目雖然面向各類創(chuàng)業(yè)主體，但仍然圍繞杭州市“5+3”產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向，其中的生物醫(yī)藥創(chuàng)新主體也可以與和達藥谷系列園區(qū)形成從孵化到加速的產(chǎn)業(yè)生態(tài)聯(lián)動。

發(fā)展獲大力支持

專業(yè)賦能底層資產(chǎn)

華夏和達高科REIT原始權(quán)益人是杭州和達高科技發(fā)展集團有限公司（簡稱和達高科）和杭州萬海投資管理有限公司，后者為前者下屬持有和達藥谷系列園區(qū)資產(chǎn)的平臺。和達高科是浙江省規(guī)模最大的產(chǎn)業(yè)園區(qū)運營商之一。經(jīng)多年運營實踐，和達高科已建立了全方位產(chǎn)業(yè)鏈覆蓋的產(chǎn)業(yè)平臺，已具備較強的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃能力、項目招商能力、項目運營能力及產(chǎn)業(yè)培育能力，構(gòu)建了完善的服務(wù)體系，實現(xiàn)了集聚資源、賦能產(chǎn)業(yè)。

在和達高科運營管理的各類園區(qū)項目中，生物醫(yī)藥類產(chǎn)業(yè)園區(qū)占比面積最大，占現(xiàn)有運營體量的一半。和達高科在生物醫(yī)藥特色產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域的專業(yè)產(chǎn)業(yè)運營經(jīng)驗，讓園區(qū)和企業(yè)始終可以保持強粘性，并通過產(chǎn)業(yè)運營不僅僅為區(qū)域集聚了一個成熟的生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)生態(tài)，也推動了園區(qū)內(nèi)的生物醫(yī)藥企業(yè)發(fā)展壯大。華夏和達高科REIT發(fā)行后，原始權(quán)益人及其關(guān)聯(lián)方擬繼續(xù)持有51%的公募基金份額，這也為保障項目運營健康穩(wěn)定、獲得長期收益提供了內(nèi)生動力。

得一提的是，和達高科控股股東杭州錢塘新區(qū)產(chǎn)業(yè)集團業(yè)務(wù)涉及產(chǎn)業(yè)園區(qū)、產(chǎn)業(yè)金融、城市服務(wù)和能源基礎(chǔ)設(shè)施四個板塊。由杭州市錢塘區(qū)財政主導(dǎo)出資，杭州錢塘新區(qū)產(chǎn)業(yè)集團下屬公司作為管理人負責基金日常運營管理的和達錢塘產(chǎn)業(yè)基金也將助力園區(qū)產(chǎn)業(yè)集聚、招商引資、資源整合和績效提升。和達錢塘產(chǎn)業(yè)基金采取“1+X” 架構(gòu)，“1”為和達錢塘產(chǎn)業(yè)母基金，主要作為LP投資各類子基金，“X”為各類子基金，包括“社會合作子基金”、“和達錢塘直投基金”、“錢塘定向基金”，均重點聚焦錢塘新區(qū)半導(dǎo)體、生命健康、智能汽車及智能裝備、航空航天、新材料等五大主導(dǎo)創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)。在實際運作中，和達錢塘產(chǎn)業(yè)基金陪跑杭州醫(yī)藥港的成長，和達生物醫(yī)藥直投基金投資區(qū)內(nèi)20多個項目，并通過與社會合作子基金在投資、行研、資源上的互動，增強合作黏性，拓展投資朋友圈，發(fā)揮更大的杠桿效應(yīng)，后續(xù)帶動外部社會資本投入50億元?；鹜瑫r探索為被投企業(yè)提供多元化金融服務(wù)和投后賦能，為區(qū)內(nèi)創(chuàng)新藥企業(yè)營造了良好的創(chuàng)新資本生態(tài)鏈。截至今年8月底，產(chǎn)業(yè)母基金管理規(guī)模261.88億元，投資子基金個數(shù)71支，撬動社會資本271.13億元，直投及定向基金規(guī)模42億元。此外，2016年，錢塘新區(qū)產(chǎn)業(yè)集團在美國硅谷設(shè)立3000萬美金生物醫(yī)藥海外投資基金（ HEDA ventures ），目前已招引落戶錢塘區(qū)企業(yè)9家，其中霍德生物等多家企業(yè)成為準獨角獸企業(yè)。

此外，如今杭州“十四五”規(guī)劃將生命健康產(chǎn)業(yè)列為5大支柱產(chǎn)業(yè)之一，錢塘區(qū)作為杭州市生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)發(fā)展核心區(qū)，生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展將得到更多產(chǎn)業(yè)扶持政策的支持。和達高科通過“全球孵化-一線城市研發(fā)-杭州加速-長三角產(chǎn)業(yè)化的全產(chǎn)業(yè)鏈創(chuàng)新生態(tài)系統(tǒng)”建設(shè)，將進一步推動杭州生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)集群發(fā)展，以及產(chǎn)業(yè)規(guī)模的爆發(fā)式增長。杭州市生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展又將對孵化器、和達藥谷一期以及其他生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園區(qū)項目的入住率、租金起到良好的加持作用。

強強聯(lián)合打造

擴募潛力可期

華夏和達高科REIT是和達高科、中信證券、華夏基金強強聯(lián)合推出的重磅REITs項目。原始權(quán)益人和達高科是浙江省規(guī)模最大的產(chǎn)業(yè)園區(qū)運營商之一，在產(chǎn)業(yè)園區(qū)運營方面經(jīng)驗豐富。項目ABS管理人中信證券布局REITs十余年，儲備了大量基礎(chǔ)設(shè)施及不動產(chǎn)投資領(lǐng)域的專業(yè)人員，在REITs領(lǐng)域擁有豐富經(jīng)驗?；鸸芾砣巳A夏基金公募REITs管理經(jīng)驗豐富，目前已經(jīng)成功發(fā)行5單公募REITs，在管公募REITs規(guī)模超155億元，在管公募REITs數(shù)量和規(guī)模均位居市場前列。

特別值得一提的是，和達高科此次發(fā)行華夏和達高科REIT旨在搭建與打造專注于生物醫(yī)藥領(lǐng)域的產(chǎn)業(yè)園資產(chǎn)上市平臺，今后和達高科會將符合相關(guān)政策的產(chǎn)業(yè)園類資產(chǎn)通過擴募形式納入華夏和達高科REIT中，項目未來擴募潛力可期。資料顯示，截至2022年6月，和達高科總資產(chǎn)規(guī)模約為60億元，總運營各類產(chǎn)業(yè)園區(qū)項目26個，運營規(guī)模超185萬平方米。當前在建產(chǎn)業(yè)園區(qū)項目8個，規(guī)模超150萬平方米，儲備產(chǎn)業(yè)園區(qū)項目土地面積超1000畝，可建筑面積逾150萬平米。