溢價率止跌 1月份土地市場熱度回升

連續(xù)近半年下跌后，全國主要城市土地市場成交溢價率終于止跌回升。

《中國經(jīng)營報(bào)》記者了解到，2024年開年以來，全國主要城市土拍成交中重點(diǎn)一二線城市占比升高，疊加供地質(zhì)量提升以及限價取消等因素影響，1月份全國主要城市土拍成交溢價率止跌回升，雖距去年6月份高位仍有一定差距，但已超去年7月份以來歷月水平，創(chuàng)下近半年新高。

熱度回升的同時，今年1月份全國土地市場供應(yīng)與成交規(guī)模均出現(xiàn)季節(jié)性回落，其中單月供應(yīng)規(guī)模創(chuàng)下近5年新低。多方分析指出，歲末年初，各地土地市場供應(yīng)節(jié)奏明顯變緩，因2月份恰逢春節(jié)假期，供應(yīng)規(guī)?；厣赡茌^小，同時預(yù)計(jì)全年土地供應(yīng)與成交將延續(xù)低溫態(tài)勢，成交熱度仍將聚焦在核心一二線城市的部分優(yōu)質(zhì)地塊。

溢價率回升

去年6月份創(chuàng)新高后，全國土地市場成交溢價率一路下行，至去年年底已下跌至3%左右。2024年1月份，這一指標(biāo)近半年的下行趨勢終于迎來扭轉(zhuǎn)。

諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2024年1月份，全國主要地級市土地市場成交溢價率為5.83%，環(huán)比上升2.94個百分點(diǎn)，同比上升2.03個百分點(diǎn)。1月份全國土拍市場溢價率雖仍未到去年6月份高位，但已超去年7月份的4.8%，為近半年新高。

克而瑞數(shù)據(jù)也顯示，截至1月25日，今年1月份其重點(diǎn)監(jiān)測城市土地成交平均溢價率為3.7%，環(huán)比上升0.2個百分點(diǎn)。

“今年1月份重點(diǎn)城市土拍溢價率止住了連續(xù)大半年的下行趨勢，若計(jì)入月末土拍數(shù)據(jù)，全月溢價率指標(biāo)還可能進(jìn)一步上升?！笨硕鸱矫嬷赋觯靡嬗谌ツ暌詠矶嗟貙ν恋叵迌r的松綁，今年1月份土拍整體成交規(guī)模下行背景下，重點(diǎn)城市成交占比上升，平均溢價率水平終于止跌回升，有利于改善市場預(yù)期。

從具體城市來看，今年1月份，北京、上海、杭州、長沙、鄭州等重點(diǎn)城市部分熱點(diǎn)地塊保持了一定熱度，但多數(shù)城市土拍市場仍以底價成交為主?？硕鸱矫孢M(jìn)一步指出，去年12月以來，杭州、合肥等地拍出了多宗高溢價地塊，但其中大多數(shù)地塊的實(shí)際地價并未出現(xiàn)明顯上漲，房地價差仍相對充裕，說明即便對于核心板塊的稀缺優(yōu)質(zhì)地塊，目前業(yè)內(nèi)競價仍然處于相對理性的范圍。

供需周期性回落

成交溢價回升的同時，今年1月份，全國土拍市場流拍率也進(jìn)一步提升，供應(yīng)與成交規(guī)模也出現(xiàn)季節(jié)性回落。

諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2024年1月份，全國主要地級市土拍市場流拍率為18.39%，較上月上升1.39個百分點(diǎn)；克而瑞數(shù)據(jù)也顯示，截至1月25日，2024年1月份其重點(diǎn)監(jiān)測城市土地流拍率為17%，環(huán)比上升8個百分點(diǎn)，出現(xiàn)周期性上升。

克而瑞方面指出，從歷年數(shù)據(jù)看，土地流拍率指標(biāo)的高點(diǎn)都處于1月份，主要因?yàn)榇蠖鄶?shù)三四線城市將土地密集排布在歲末供應(yīng)，其中出讓把握較大的多分配在2023年12月份，剩下一些素質(zhì)一般的地塊則集中在2024年1月份供應(yīng)。

土地供應(yīng)與成交方面，諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2024年1月份，全國主要地級市供應(yīng)土地規(guī)劃建面為1528.96萬平方米，同環(huán)比分別下降23.28%、69.94%；成交規(guī)劃建面為2827.2萬平方米，同比上升47.46%，環(huán)比下降84.83%。

克而瑞數(shù)據(jù)也顯示，截至1月25日，2024年1月份300城經(jīng)營性土地供應(yīng)量為3237萬平方米，創(chuàng)下近5年月度供應(yīng)量新低；成交4206萬平方米，環(huán)比下降接近九成，同比下降6%。

值得注意的是，成交下降的同時，2024年1月份全國土地成交價卻較去年同期有所上升。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2024年1月份，300城經(jīng)營性土地成交總價為1003億元，較去年同期增長19%，成交樓面均價為2385元/平方米，同比增長近27%；諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)則顯示，2024年1月份，全國主要地級市成交樓面價為3665元/平方米，同比上漲8.4%，環(huán)比下降11.02%。

“今年1月份，高能級城市土地市場份額仍在進(jìn)一步增加，單從土地投資規(guī)模來看，今年1月份全國市場也好于去年同期。”克而瑞方面指出，今年1月份，成都、石家莊土拍成交規(guī)劃建面均突破了100萬平方米，北京、上海、西安等地的土拍成交金額均突破了50億元。