越秀服務(wù)朱輝松：主動(dòng)退出經(jīng)營(yíng)效益較差項(xiàng)目不盲追規(guī)模

“今年我們主動(dòng)退出了一些經(jīng)營(yíng)效益或回款能力較差的項(xiàng)目，我們相信這是為了更好地輕裝上陣。對(duì)于外拓，我們更加注重拓展的質(zhì)量，強(qiáng)化戰(zhàn)略聚集，不盲目追求規(guī)模，要做有密度、有厚度的經(jīng)營(yíng)?！?/p>

8月20日，越秀服務(wù)（6626.HK）非執(zhí)行董事兼董事會(huì)主席朱輝松在2024年度中期業(yè)績(jī)會(huì)上對(duì)包括在內(nèi)的媒體記者如此表示。今年上半年，越秀服務(wù)終止合約面積390.2萬(wàn)平方米，終止在管面積360.7萬(wàn)平方米，分別較去年同期增加約200萬(wàn)平方米。截至2024年6月30日，越秀服務(wù)總合約面積約8880萬(wàn)平方米，在管面積約6670萬(wàn)平方米。

值得注意的是，越秀服務(wù)在2021年6月上市之時(shí)曾定下上市三年內(nèi)在管面積達(dá)到1億平方米的目標(biāo)，但實(shí)際完成情況距離目標(biāo)還存在一些差距。越秀服務(wù)執(zhí)行董事兼常務(wù)副總裁張成皓在業(yè)績(jī)會(huì)上表示，目前存在的缺口主要在于收并購(gòu)，但公司仍會(huì)對(duì)此保持慎重的態(tài)度，保證收購(gòu)的質(zhì)量。

截至2024年6月30日，越秀服務(wù)總資產(chǎn)為70.05億元，現(xiàn)金及定期存款為48.66億元，資產(chǎn)負(fù)債率為45.9%。

新增合約面積926萬(wàn)平方米

上半年，越秀服務(wù)調(diào)整業(yè)務(wù)發(fā)展策略，聚焦競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)較強(qiáng)的區(qū)域，并退出部分不符合內(nèi)部業(yè)務(wù)或財(cái)務(wù)要求的項(xiàng)目，各區(qū)域合約面積和在管面積有所改變。

業(yè)績(jī)公告顯示，上半年，越秀服務(wù)新增合約面積926萬(wàn)平方米，新增在管面積507萬(wàn)平方米，新簽約項(xiàng)目59個(gè)。其中，新增住宅業(yè)態(tài)合約面積的占比最高，為54%，其次為TOD項(xiàng)目，其新增合約面積占比為22%。超過(guò)七成的新增合約面積位于粵港澳大灣區(qū)，且有65%的新增合約面積是通過(guò)第三方獲取。報(bào)告期內(nèi)，越秀服務(wù)市場(chǎng)拓展面積增至599萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)53.3%。

張成皓表示：“我們的目標(biāo)是1億平方米，并且希望盡快實(shí)現(xiàn)。在當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境下，我們的收購(gòu)將是質(zhì)量?jī)?yōu)先，會(huì)基于城市密度和收購(gòu)標(biāo)的質(zhì)量去考量，負(fù)責(zé)任地去推動(dòng)收購(gòu)。”

截至2024年6月30日，越秀服務(wù)總合約面積同比增長(zhǎng)6.4%，在管面積同比增長(zhǎng)2.2%，其中在粵港澳大灣區(qū)的合約面積增至5254.3萬(wàn)平方米，在管面積增至3743萬(wàn)平方米，公司在華東地區(qū)的服務(wù)范圍有所收縮，該地區(qū)合約面積降至1030.3萬(wàn)平方米，在管面積降至741.2萬(wàn)平方米。截至報(bào)告期末，越秀服務(wù)合約項(xiàng)目為508個(gè)，在管項(xiàng)目為418個(gè)，分別較去年同期增加32個(gè)、10個(gè)。

從業(yè)態(tài)分布上看，住宅仍是越秀服務(wù)主要服務(wù)的項(xiàng)目類型。截至2024年6月30日，該業(yè)態(tài)在管面積占比為62%，達(dá)到4164萬(wàn)平方米，商業(yè)及產(chǎn)業(yè)園在管面積占比為17%，為1107萬(wàn)平方米；TOD業(yè)態(tài)在管面積占比為11%，達(dá)736萬(wàn)平方米，城市服務(wù)及公建在管面積占比為10%。

社區(qū)增值服務(wù)收入增長(zhǎng)約60%

記者注意到，今年1月初，越秀服務(wù)將上市所募資凈額中擬用于策略收購(gòu)和投資的部分資金下調(diào)至5.05億元，占未動(dòng)用資金的比例從66.8%下降至35%。

越秀服務(wù)在公告中表示，由于2021年下半年以來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)存在重大不確定性，進(jìn)而影響潛在收購(gòu)目標(biāo)的業(yè)務(wù)及財(cái)務(wù)表現(xiàn)，以及物業(yè)管理行業(yè)的整體投資情緒，公司因此采取更審慎的態(tài)度。

下調(diào)收購(gòu)擬用資金的同時(shí)，越秀服務(wù)打算進(jìn)一步發(fā)展增值服務(wù)，將該部分上市募資未動(dòng)用所得款項(xiàng)從約1.91億元上調(diào)至2.89億元，并表示將繼續(xù)拓展和優(yōu)化增值服務(wù)組合以提升公司的盈利能力。

業(yè)績(jī)公告顯示，今年上半年，越秀服務(wù)收入同比增長(zhǎng)29.7%至19.6億元，股東應(yīng)占盈利同比增長(zhǎng)12.1%至2.78億元，其中社區(qū)增值服務(wù)收入同比增長(zhǎng)61.2%，達(dá)6.45億元，超過(guò)基礎(chǔ)物業(yè)管理服務(wù)（6.01億元）。越秀服務(wù)方面對(duì)此解釋稱，社區(qū)增值服務(wù)收入獲得增長(zhǎng)主要是由于非商業(yè)物業(yè)在管面積擴(kuò)張帶來(lái)服務(wù)用戶的增長(zhǎng)，以及向客戶提供的社區(qū)用戶服務(wù)類型多樣化所致。

越秀服務(wù)社區(qū)增值服務(wù)業(yè)務(wù)板塊主要分為美居服務(wù)、空間運(yùn)營(yíng)服務(wù)、家居生活服務(wù)。報(bào)告期內(nèi)，美居業(yè)務(wù)收入同比增長(zhǎng)207%至2.45億元，占比為38%，家居生活服務(wù)收入占比為59%。

張成皓透露，公司美居業(yè)務(wù)主要集中在拎包服務(wù)和家裝服務(wù)領(lǐng)域，目前公司正在研究自營(yíng)業(yè)務(wù)，比如陽(yáng)臺(tái)封裝和局部改造，以應(yīng)對(duì)整體市場(chǎng)環(huán)境的周期變化。

上半年，越秀服務(wù)整體毛利率持續(xù)下滑至25.9%，同比下降2.2個(gè)百分點(diǎn)，報(bào)告期內(nèi)，公司銷售成本同比增長(zhǎng)33.7%。“從整個(gè)行業(yè)來(lái)看，我們認(rèn)為毛利率約26%是相對(duì)可接受且較高的水平。公司毛利率下滑一方面是由于行業(yè)普遍回調(diào)，受房地產(chǎn)市場(chǎng)變化和成本剛性上漲的影響，隨著行業(yè)發(fā)展，毛利率調(diào)整是正?，F(xiàn)象。就社區(qū)增值服務(wù)毛利率達(dá)到30.5%來(lái)看，這應(yīng)該是一個(gè)非常好的生意。”張成皓表示。