《2022中國城市長租市場發(fā)展藍(lán)皮書》：千萬級城市或有千億級租房市場

近日,澤平宏觀、自如研究院攜手新華網(wǎng)發(fā)布《2022中國城市長租市場發(fā)展藍(lán)皮書》(下稱《藍(lán)皮書》)。

《藍(lán)皮書》指出,隨著人口向城市群、都市圈流入,租房已成為新市民、青年人解決住房需求的主要方式。但目前我國城鎮(zhèn)套戶比提升至1.1,不少閑置的存量房,因房齡偏高、品質(zhì)不足等問題,與青年人高品質(zhì)租住需求之間仍存在結(jié)構(gòu)性錯配。發(fā)展專業(yè)化長租機構(gòu),推動住房租賃市場高質(zhì)量發(fā)展,成為題中之義。

根據(jù)行業(yè)觀察測算,在我國千萬人口級城市中,住房租賃市場規(guī)模預(yù)估或破千億,北京、上海、廣州兩千萬人口級城市,其市場規(guī)模更高,預(yù)估分別可能超過2800億、3700億、2500億。廣闊的市場空間下,《藍(lán)皮書》發(fā)現(xiàn)越來越多一線城市業(yè)主的“閑置房出租意愿或已超過買賣意愿”,53%的業(yè)主愿意選擇長租機構(gòu)委托出租。同時在“加快發(fā)展長租房市場”的一系列政策指導(dǎo)下,業(yè)內(nèi)認(rèn)為應(yīng)盡快提升機構(gòu)化長租房占比在一線城市達(dá)30%、在全國整體達(dá)15%以上。

千萬級城市預(yù)估或有千億級租房市場

近年來,住房租賃市場迎來政策利好。2021年、2022年的政府工作報告從“規(guī)范發(fā)展長租房市場”的提法,轉(zhuǎn)變?yōu)椤凹涌彀l(fā)展長租房市場”。在2022年12月的國家經(jīng)濟工作會議上,再次對住房租賃市場提出新要求、新方向,進(jìn)一步明確指出,支持剛性和改善性住房需求,解決好新市民、青年人等住房問題,探索長租房市場建設(shè)。

另根據(jù)七普數(shù)據(jù),我國流動人口規(guī)模在近十年中顯著增強,增長69.7%,并加速向一線、新一線大城市,以及京津冀、長三角、珠三角、成渝等超大城市群集聚。人口流入無疑推動了租房需求的增長,住建部曾統(tǒng)計數(shù)據(jù),大城市中超70%的新市民、青年人租房居住。

得益于政策支持,以及流動人口支撐等因素,全國整體住房租賃市場規(guī)模持續(xù)增長。具體在人口千萬級以上的城市,《藍(lán)皮書》結(jié)合人口普查數(shù)據(jù)、租房人口占比、各城平均住房面積與平均租金水平等系列數(shù)據(jù),測算出我國千萬人口級城市的住房租賃市場規(guī)模約在900億-1400億,北京、上海、廣州兩千萬人口級城市的住房租賃市場規(guī)模預(yù)估分別約2800億、3700億、2500億。

租客對居住品質(zhì)需求提升34%,業(yè)主出租意愿或超過買賣意愿

《藍(lán)皮書》調(diào)查發(fā)現(xiàn),在整體租房市場上,自2020年以來,城市租住群體對于“品質(zhì)居住體驗”的關(guān)注度提升了34%。其中,認(rèn)為“房屋需要配備智能門鎖等智能家居”“合租公區(qū)應(yīng)有保潔服務(wù)”的租客占比,分別提升了45%和37%。

對于如何滿足居住品質(zhì)要求,有65%的租客表示會優(yōu)先考慮“長租機構(gòu)的房子”。不少租客表示,尤其在經(jīng)歷過特殊狀況防控期后,機構(gòu)化長租房的居住體驗相對穩(wěn)定,生活服務(wù)更加全面,同時APP線上找房簽約的流程更加便捷。

在供給端,在“房住不炒”“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”的主基調(diào)下,存量房價格上漲預(yù)期見頂。

《藍(lán)皮書》調(diào)查發(fā)現(xiàn),在一線、新一線城市里,分別有64%、56%的業(yè)主愿意將閑置房用于出租,以激活閑置房的使用價值,尋求存量房產(chǎn)的“使用性增值”。該數(shù)據(jù)均超過“繼續(xù)閑置”和“適時出售”的總和,表明業(yè)主的房屋出租意愿或超過買賣意愿。

同時,這部分業(yè)主中愿意選擇“長租機構(gòu)委托出租”的占比達(dá)53%。其中,近5成業(yè)主表示首次委托時間會在3-5年。而在已與長租機構(gòu)合作的業(yè)主中,委托出租5年以上的占比達(dá)55%。

長租機構(gòu)運營是時代剛需,應(yīng)盡快提高機構(gòu)化占比達(dá)30%

《藍(lán)皮書》指出,存量房由專業(yè)化長租機構(gòu)成運營,成房屋出租時代的剛需。而為進(jìn)一步滿足租客品質(zhì)居住需求、業(yè)主房屋使用性增值的目標(biāo),長租機構(gòu)應(yīng)具備產(chǎn)品化改造、專業(yè)出租、裝修交付、租期服務(wù)、專業(yè)團(tuán)隊塑造等5方面能力,以實現(xiàn)對全品類房屋的全周期管理。

具體來看,長租機構(gòu)通過產(chǎn)品化改造,使房屋內(nèi)部的功能分區(qū)、空間布局、物理性能等得以更合理分配,強化房屋的適用性和居住功能。同時通過對裝修各環(huán)節(jié)的數(shù)字化賦能、產(chǎn)業(yè)鏈改造,實現(xiàn)每套房屋的高質(zhì)量、高標(biāo)準(zhǔn)、高性價比的標(biāo)準(zhǔn)化交付。

在專業(yè)出租方面,以“自如”為例,目前已實現(xiàn)基于自如APP的“找房-看房-簽約”全流程線上化。地圖找房、線上看房、101萬條VR視頻等數(shù)字化內(nèi)容,輔助租客快速了解每套房源細(xì)節(jié),實現(xiàn)平均簽約周期不超過7天。同時,面向租客端的“免租房押金”“房租月付”等社會公益舉措,也為更多青年人租房減輕了經(jīng)濟壓力。

值得提出的是,自如面向業(yè)主群體推出的“無差價、無空置期、保底收益”的創(chuàng)新模式,已成為引領(lǐng)長租行業(yè)發(fā)展的標(biāo)桿。該模式與業(yè)主從單純委托出租,轉(zhuǎn)向了合作共贏的伙伴關(guān)系,收益價值也從“即時價值”轉(zhuǎn)向“長遠(yuǎn)價值”。

此外,《藍(lán)皮書》認(rèn)為發(fā)展專業(yè)化長租機構(gòu),也將有利于將市場上的房屋“更好的管起來”,塑造清朗的租房市場環(huán)境。

但目前,我國由長租機構(gòu)運營的機構(gòu)化房源占比僅5%。在業(yè)內(nèi)看來,綜合發(fā)達(dá)國家50%-60%的平均水平,在千億級住房租賃市場規(guī)模下,應(yīng)盡快提高機構(gòu)化占比在一線城市達(dá)30%以上,全國整體達(dá)15%以上。一方面,此舉將更有利于形成更加成熟的住房租賃市場體系,也便于相關(guān)部門規(guī)范市場秩序和監(jiān)督管理,另一方面對承接租房需求、擴大租賃市場供給質(zhì)量,推動行業(yè)長效穩(wěn)定發(fā)展具有重要意義。