成都第三季度優(yōu)質(zhì)辦公樓集中放量 探索“商業(yè)上樓”方式

“據(jù)國(guó)務(wù)院最新批復(fù)，成都被賦予了更高的城市定位、更強(qiáng)的城市功能?！笔腊钗豪硎宋髂蠀^(qū)董事總經(jīng)理謝凌分析指出，在國(guó)家重大區(qū)域戰(zhàn)略使命的加持下，成都有望迎來(lái)更多利好，為高質(zhì)量發(fā)展提供重大機(jī)遇。

記者了解到，日前，世邦魏理仕發(fā)布了《2024年第三季度成都房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧》，該季度，成都的天府新區(qū)辦公樓集中放量，零售物業(yè)首店及本土品牌表現(xiàn)活躍，倉(cāng)儲(chǔ)物流市場(chǎng)則延續(xù)需求外遷趨勢(shì)。

根據(jù)國(guó)務(wù)院近期批復(fù)的《成都市國(guó)土空間總體規(guī)劃（2021—2035年）》，成都的四項(xiàng)核心功能包括西部經(jīng)濟(jì)中心、西部科技創(chuàng)新中心、西部對(duì)外交往中心、全國(guó)先進(jìn)制造業(yè)基地。這些定位或?qū)槌啥紟?lái)新的機(jī)遇。

TMT行業(yè)需求占比近三成

2024年第三季度，成都優(yōu)質(zhì)辦公樓市場(chǎng)迎來(lái)了近十年來(lái)單季最大的供應(yīng)量，總計(jì)約32.5萬(wàn)平方米的新增面積，主要集中在天府新區(qū)。其中，光環(huán)中心二號(hào)樓、蜀道創(chuàng)新中心T1和T2、中糧天府中心等項(xiàng)目的交付，推動(dòng)了天府新區(qū)在新增供應(yīng)中的占比達(dá)到84.3%。

然而，盡管供應(yīng)充沛，市場(chǎng)需求卻延續(xù)疲軟態(tài)勢(shì)，凈吸納量?jī)H錄得1.6萬(wàn)平方米，環(huán)比下降59.5%。市場(chǎng)整體空置率因此上升至26.5%，甲級(jí)辦公樓空置率更是攀升至33.7%。在這一背景下，業(yè)主們不得不加大租賃條件和辦公產(chǎn)品的比拼力度，以吸引租戶。

從行業(yè)分布來(lái)看，TMT行業(yè)持續(xù)主導(dǎo)新增需求，占比達(dá)到28.5%，金融業(yè)和消費(fèi)服務(wù)業(yè)緊隨其后。值得注意的是，產(chǎn)業(yè)互聯(lián)網(wǎng)需求在本季度回升，占TMT需求的71.7%。此外，隨著“商業(yè)上樓”計(jì)劃的推行，一些非傳統(tǒng)辦公業(yè)態(tài)如體檢中心、心理咨詢等也開(kāi)始進(jìn)入辦公樓市場(chǎng)。

搬遷活動(dòng)在本季度繼續(xù)領(lǐng)銜租賃市場(chǎng)，占比達(dá)到51%。同時(shí)，企業(yè)對(duì)租賃成本的控制愈加嚴(yán)苛，導(dǎo)致需求面積進(jìn)一步縮小，小面積段的需求增長(zhǎng)明顯。

展望第四季度，成都優(yōu)質(zhì)辦公樓市場(chǎng)預(yù)計(jì)將繼續(xù)放量，新增供應(yīng)約30.9萬(wàn)平方米，天府新區(qū)仍將主導(dǎo)供應(yīng)。世邦魏理仕西南區(qū)顧問(wèn)及交易服務(wù)部辦公樓負(fù)責(zé)人黃璐表示，從需求端來(lái)看，成都作為西部地區(qū)重要的中心城市、國(guó)際性綜合交通樞紐城市，盡管年內(nèi)各行業(yè)在繼續(xù)整合辦公面積，但成都仍是內(nèi)外資企業(yè)布局西部的戰(zhàn)略重鎮(zhèn)，很多企業(yè)也在借機(jī)升級(jí)、擴(kuò)租，包括了內(nèi)資TMT、律所、內(nèi)外資金融、貿(mào)易零售等行業(yè)。

次級(jí)商圈以價(jià)換量

與辦公樓市場(chǎng)不同的是，成都零售物業(yè)市場(chǎng)在第三季度未錄得新建購(gòu)物中心開(kāi)業(yè)，但非標(biāo)商業(yè)持續(xù)放量，兩個(gè)新項(xiàng)目合計(jì)商業(yè)面積達(dá)到15萬(wàn)平方米。其中，天府國(guó)際動(dòng)漫城以12.6萬(wàn)平方米的商業(yè)面積成為西南最大的二次元?jiǎng)勇恰?/p>

今年暑假期間，成都國(guó)際航空樞紐和車站的旅客發(fā)送量均實(shí)現(xiàn)同比增長(zhǎng)，進(jìn)一步激發(fā)了文旅市場(chǎng)活力，帶動(dòng)了核心商圈客流增長(zhǎng)。然而，消費(fèi)謹(jǐn)慎性延續(xù)，消費(fèi)轉(zhuǎn)化率有限，社會(huì)消費(fèi)品零售總額增速放緩。

在市場(chǎng)需求方面，成都第三季度市場(chǎng)去化主要有三大帶動(dòng)因素：一是次級(jí)商圈購(gòu)物中心以價(jià)換量；二是首店活躍度明顯回升；三是本土品牌擴(kuò)張?zhí)崴?。其中，Lemaire中國(guó)首店、CURRY全球首店等高能級(jí)首店陸續(xù)落地，同時(shí)本土品牌如明堂士多、山莫玩具店等也通過(guò)慢閃店模式測(cè)試市場(chǎng)。

從業(yè)態(tài)分布來(lái)看，零售業(yè)態(tài)拓店持續(xù)放緩，餐飲業(yè)態(tài)需求回升，體驗(yàn)業(yè)態(tài)需求維穩(wěn)。主力店在生鮮超市擴(kuò)張的帶動(dòng)下占比上升。

展望第四季度，成都零售物業(yè)市場(chǎng)將迎來(lái)3個(gè)購(gòu)物中心合計(jì)約32萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)。世邦魏理仕華西區(qū)戰(zhàn)略顧問(wèn)部負(fù)責(zé)人鄒麗娟表示，在備受挑戰(zhàn)的市場(chǎng)環(huán)境下，成都各圈層市場(chǎng)及細(xì)分領(lǐng)域仍蘊(yùn)藏著潛在機(jī)遇。運(yùn)營(yíng)商或?qū)⒄{(diào)整招引策略，積極撬動(dòng)優(yōu)質(zhì)本土資源，并探索靈活合作模式。