為減少現(xiàn)金流壓力 融創(chuàng)與彰泰分拆合作項(xiàng)目

11月1日晚，融創(chuàng)中國控股有限公司（01918.HK，以下簡稱“融創(chuàng)中國”）發(fā)布公告稱，經(jīng)過與彰泰集團(tuán)積極友好協(xié)商，將調(diào)整合作安排，實(shí)現(xiàn)附屬公司南寧融瑞與彰泰集團(tuán)分開獨(dú)立開發(fā)重組目標(biāo)項(xiàng)目。

記者了解到，融創(chuàng)中國與彰泰集團(tuán)曾于三年前達(dá)成收購協(xié)議，但后續(xù)因市場變化，所涉及的重組目標(biāo)項(xiàng)目大多尚未開發(fā)完畢。此次調(diào)整后，融創(chuàng)中國將不用再繼續(xù)支付剩余64.19億元的交易對價(jià)款，也不用再對其余40個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行再投入，現(xiàn)金流占用壓力將大幅減少。

分拆后專注12個(gè)項(xiàng)目開發(fā)

據(jù)了解，2021年4月份，房地產(chǎn)行業(yè)尚未出現(xiàn)大面積風(fēng)險(xiǎn)事件之前，為進(jìn)一步拓展廣西市場，融創(chuàng)中國宣布91.7億元收購“廣西一哥”彰泰集團(tuán)53個(gè)項(xiàng)目。

根據(jù)當(dāng)時(shí)公告，2021年5月7日，融創(chuàng)西南集團(tuán)（融創(chuàng)中國的全資附屬公司）、南寧融瑞（融創(chuàng)中國的非全資附屬公司）、彰泰集團(tuán)及其全資附屬公司與合資公司就合作事項(xiàng)訂立正式協(xié)議。據(jù)此，融創(chuàng)西南集團(tuán)及彰泰集團(tuán)同意通過組成合資公司的方式合作開發(fā)擬自彰泰集團(tuán)及其關(guān)聯(lián)方轉(zhuǎn)讓的53個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目（目前合共52個(gè)項(xiàng)目尚未完全開發(fā)完畢），融創(chuàng)西南集團(tuán)擬投入約91.7億元。

當(dāng)時(shí)雙方還約定，為擔(dān)保融創(chuàng)西南集團(tuán)履行正式協(xié)議項(xiàng)下的付款義務(wù)，融創(chuàng)西南集團(tuán)向彰泰集團(tuán)提供了融創(chuàng)房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司（以下簡稱“融創(chuàng)房地產(chǎn)”，公司的間接全資附屬公司）的連帶責(zé)任擔(dān)保。

之后不久，融創(chuàng)中國便出現(xiàn)階段性的流動(dòng)資金問題，因無法按期披露財(cái)報(bào)，公司股票于2022年4月1日起在港交所暫停買賣。據(jù)了解，融創(chuàng)中國在出險(xiǎn)之后將工作重心放在保交付、?；窘?jīng)營，另外不再低價(jià)處置核心資產(chǎn)。經(jīng)過18個(gè)月的化債之后，去年11月份，公司宣布境外債重組生效，整體已化債約900億元。

根據(jù)2024年11月1日的公告，南寧融瑞持有合資公司80%股權(quán)，彰泰集團(tuán)及其關(guān)聯(lián)方持有合資公司20%股權(quán)。截至公告日，南寧融瑞已根據(jù)此前的正式協(xié)議條款向彰泰集團(tuán)支付約27.51億元的代價(jià)款，剩余約64.19億元的代價(jià)款尚未完成支付。

基于原合作協(xié)議的推進(jìn)情況和市場變化，融創(chuàng)中國表示，已與彰泰集團(tuán)進(jìn)行了友好協(xié)商，根據(jù)各自的發(fā)展規(guī)劃擬調(diào)整合作安排，實(shí)現(xiàn)南寧融瑞及彰泰集團(tuán)分別獨(dú)立開發(fā)重組目標(biāo)項(xiàng)目。

截至目前，53個(gè)項(xiàng)目中尚有52個(gè)項(xiàng)目未開發(fā)完畢。此次調(diào)整后，南寧融瑞將持有12個(gè)重組目標(biāo)項(xiàng)目，彰泰集團(tuán)持有40個(gè)重組目標(biāo)項(xiàng)目。

截至2024年8月31日，南寧融瑞目標(biāo)項(xiàng)目計(jì)容未售建筑面積約為117.52萬平方米。據(jù)了解，南寧融瑞主要于廣西壯族自治區(qū)、江西省及江蘇省從事房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)及相關(guān)業(yè)務(wù)。

融創(chuàng)中國表示，通過補(bǔ)充協(xié)議項(xiàng)下的交易，公司與南寧融瑞、彰泰集團(tuán)及合資公司將解決各方之間的債權(quán)債務(wù)問題，解除融創(chuàng)西南集團(tuán)原須于正式協(xié)議項(xiàng)下投入的剩余代價(jià)及融創(chuàng)房地產(chǎn)于擔(dān)保下的連帶責(zé)任擔(dān)保，且有助于南寧融瑞集中資源專注南寧融瑞目標(biāo)項(xiàng)目的后續(xù)開發(fā)建設(shè)，推進(jìn)項(xiàng)目運(yùn)營恢復(fù)正常。

持續(xù)優(yōu)化現(xiàn)金流

據(jù)了解，此次合作調(diào)整后，融創(chuàng)中國后續(xù)可以更為專注在12個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)運(yùn)營，將不用再繼續(xù)支付剩余64.19億元的交易對價(jià)款，也不用再對其余40個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行再投入，現(xiàn)金流占用壓力將大幅減少。

拆分后，南寧融瑞保留了較為優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)，覆蓋南昌、無錫等核心城市的住宅、商業(yè)產(chǎn)品。

一位市場人士表示：“從市場邏輯來說，分拆項(xiàng)目是順應(yīng)市場變化的選擇，但比較難得的是，融創(chuàng)能與彰泰和解，雙方都以共贏的方式解決了交易遺留問題。對融創(chuàng)來說，分拆項(xiàng)目、各自獨(dú)立開發(fā)，意味著不用再支付剩余高昂的交易對價(jià)，更有利于公司集中資源保現(xiàn)有項(xiàng)目的交付、經(jīng)營恢復(fù)。”

記者了解到，自房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入深度調(diào)整期以來，融創(chuàng)中國將保交付作為公司經(jīng)營的第一要?jiǎng)?wù)，并持續(xù)推動(dòng)資產(chǎn)盤活工作。從2022年以來，融創(chuàng)中國已經(jīng)在全國交付約57萬套房屋。

此外，融創(chuàng)中國還得到了AMC的主動(dòng)馳援，截至2024年上半年，各大AMC與融創(chuàng)中國的合作項(xiàng)目金額近300億元，有效實(shí)現(xiàn)了優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)盤活。其中最為典型的是上海外灘壹號(hào)院項(xiàng)目，在2022年年底，融創(chuàng)中國與中信、浦發(fā)等金融機(jī)構(gòu)達(dá)成了總計(jì)120億元的融資合作，項(xiàng)目被注資后快速恢復(fù)經(jīng)營節(jié)奏，今年以來已三開三罄，累計(jì)銷售額達(dá)215億元。

今年10月份，融創(chuàng)中國宣布已成功配股募資12.05億港元，配售募集資金將主要用于支持境內(nèi)公司債的長期解決方案落地及一般營運(yùn)資金，據(jù)了解，相關(guān)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的化解將推動(dòng)融創(chuàng)中國保交付工作的完成和經(jīng)營恢復(fù)。