北京購房首付比降至20% 歷史新低

“5·17”樓市新政落地月余，各地紛紛跟進出臺細則，在廣州、深圳、上海紛紛降首付、降利率之后，市場對于北京細則落地的呼聲不斷。

6月26日，北京市住房和城鄉(xiāng)建設委員會、中國人民銀行北京市分行、國家金融監(jiān)督管理總局北京監(jiān)管局、北京住房公積金管理中心聯合發(fā)布《關于優(yōu)化本市房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展政策措施的通知》（以下簡稱“《通知》”）。

在住房信貸方面，北京市此次首套和二套住房最低首付比例分別降至20%和30%，與近期上海市、深圳市調整后的水準保持一致。商貸利率調整后，首套為3.5%，二套為3.7%和3.9%，仍有下調空間。多子女家庭購置二套住房按首套標準執(zhí)行。此外，北京市還對公積金貸款額度作出調整，最高可貸160萬元。

據了解，今年“5·17”新政落地后，上海、深圳、廣州均較快跟進落地相關舉措，新房、二手房市場活躍度均有所提升，尤其是上海二手房成交提升明顯。不過，北京前期僅跟進調整公積金貸款利率，購房情緒雖有提升，但整體成交量未見明顯起色，尤其是新房市場。

本次北京市落地執(zhí)行降低首付比例、降低房貸利率、給予多孩家庭更多政策支持、支持住房“以舊換新”等多個舉措。短期來看，市場活躍度有望提升，新房、二手房鏈條也有望加速。

不過，與上海市相比，本次北京市限購政策尚未作出調整，業(yè)內認為未來依然有優(yōu)化空間和預期，下半年隨著核心城市政策效果逐漸顯現，全國市場也有望逐漸筑底企穩(wěn)。

首付降至二成

在首付比例方面，此次調整后，北京首套房的最低首付比例下調為20%；二套房則按五環(huán)內、外區(qū)分，購買二套住房位于五環(huán)以內的，最低首付比例為35%；購買二套住房位于五環(huán)外的，最低首付比例為30%。

據了解，自2016年“9·30”新政后，北京市對于住房首付比例分為兩種情況，如果購買的是普通住房，首套房首付比例最低為35%，二套房首付比例最低為60%；如果是非普通住房，首套房首付比例最低為40%，二套房首付比例最低為80%。

去年12月14日，北京市發(fā)布多項樓市重磅優(yōu)化措施，彼時，首付比例不再與普宅或非普宅掛鉤，首套房首付比例統(tǒng)一降至30%；二套則按照城六區(qū)和郊區(qū)劃分了不同的標準，城六區(qū)外的二套房為40%，城六區(qū)內的為50%。

而此次調整后，北京首套房的最低首付比例相較之前下降了10個百分點。二套房的首付標準也由按城六區(qū)內、外區(qū)分，改為按五環(huán)內、外區(qū)分。

今年4月30日，北京市曾對限購政策作出定向放松，京籍或非京籍滿5年社保/個稅人士可在五環(huán)外新增一套購房資格。

值得注意的是，目前首套房20%的首付比例已經是北京歷史最低水平。且對于商貸和公積金貸款均適用。

此外，北京市此次新政中還提出，支持多子女家庭改善性住房需求。對京籍二孩及以上的多子女家庭，購買第二套住房的，在個人住房貸款中認定為首套住房。

中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜指出，此次調整與此前的限購政策放松區(qū)域范圍一致，更有利于政策落實和執(zhí)行。公積金貸款首付比例與商貸同步調整，有利于促進剛需和改善性住房需求釋放。

房貸利率下調

在商貸利率方面，此次調整后，北京市首套房商貸利率統(tǒng)一調整為LPR減45個基點，根據本月的LPR，目前北京首套房利率下限為3.5%。二套房貸利率政策下限則按五環(huán)內、外區(qū)分，位于五環(huán)內的，商貸利率下限調整為LPR減5個基點，目前為3.9%；五環(huán)外的，商貸利率下限調整為LPR減25個基點，目前為3.7%。

據了解，自去年中國人民銀行、原銀保監(jiān)會宣布建立首套住房貸款利率政策動態(tài)調整機制后，多地紛紛下調首套房貸利率，多數城市下調或取消了首套房貸利率下限。

但北京商貸利率自2019年10月至去年12月中旬政策發(fā)布前，首套房貸利率下限一直為LPR+55BP，二套為LPR+105BP。

根據去年12月中旬的調整，首套房貸如果購買城六區(qū)內住房，為當期LPR+10個基點，當時為4.3%；如果購買城六區(qū)外住房，則為當期LPR，當時為4.2%。對于二套房貸，如果購買城六區(qū)內住房，為當期LPR+60個基點，當時為4.8%；如果購買城六區(qū)外住房，則為當期LPR+55個基點，當時為4.75%。

而此次調整，對于首套房取消了按照城六區(qū)內、外實行的差異化利率。同時，二套房的商貸利率也由原來的按照城六區(qū)內、外區(qū)分改為按五環(huán)內、外區(qū)分。調整后，北京市執(zhí)行的首套和二套房貸利率與上海市基本一致。

公積金最高可貸160萬

同一日，北京市住建委、北京住房公積金管理中心發(fā)布《關于住房公積金支持北京市建筑綠色發(fā)展的實施辦法》，個人購買綠色建筑、裝配式建筑、超低能耗建筑，如果申請公積金貸款，將按照標準分別給予從10萬元至40萬元不等的上浮額度。

據了解，目前北京公積金貸款購買首套住房，最高貸款額度為120萬元，戶籍所在區(qū)域外遷購房，還可上浮10萬至20萬元；購買二套住房政策規(guī)定最高可以貸款60萬元。

此次調整后，如果購買綠色建筑，則按照所購房子二星級、三星級劃分，公積金貸款的最高額度上浮分別為20萬元和30萬元。如果購買裝配式建筑，則按照A（BJ）級、AA（BJ）級AAA（BJ）級將上浮幅度分為3檔，對應的最高貸款額度上浮分別為10萬元、20萬元和30萬元。而如果貸款購買的是超低能耗建筑，上浮額度最多，可上浮40萬元。

如果同時滿足多個適用條件，公積金貸款額度上浮金額還可以累加，最高可上浮40萬元，但最高貸款額度不超過160萬元。

值得注意的是，此次調整不區(qū)分首套房和二套房，二套房最高貸款額度為60萬元+40萬元上浮，即最高100萬元。

此次調整對于購買新房者將從6月27日起執(zhí)行；二手房將從今年10月1日起執(zhí)行。據了解，今年3月1日，《北京市建筑綠色發(fā)展條例》正式施行，此次調整即為條例出臺后，首個落地的配套政策。

鼓勵“以舊換新”

根據6月26日發(fā)布的《通知》，近期在住建部門的指導下，北京市房地產協(xié)會、房地產中介行業(yè)協(xié)會將搭建對接平臺，鼓勵開發(fā)企業(yè)、經紀機構提供優(yōu)質服務，實施優(yōu)惠措施，支持購房家庭“以舊換新”。對居民家庭出售舊房購買新房的，中介機構將優(yōu)先推動舊房交易，若成功出售后，相關訂金將轉為購買新房的首付款。如果一定時期內未能出售，開發(fā)商則無條件退還訂金。

今年以來，全國已有多地推出住房“以舊換新”活動。根據中指監(jiān)測數據，截至6月25日，全國已有超85城推出住房“以舊換新”措施，具體可分為“國企收舊換新”和“中介優(yōu)先賣”兩種主流模式，分別有超30城、40城參與。本次北京市所提出的模式屬于“中介優(yōu)先賣”模式。

據了解，“5·17”樓市新政落地后，各地紛紛跟進出臺細則，而北京市此前僅對公積金貸款利率進行下調，市場仍有不少客群處于觀望狀態(tài)。

記者走訪了解到，近一個多月來，北京二手房成交升溫，在業(yè)主繼續(xù)就價格作出讓步的情況下，部分剛需客群決策加速。北京住建委官網統(tǒng)計數據顯示，5月全市二手房網簽13383套，環(huán)比上月上升0.2%，同比上升3.1%。另據中指研究院監(jiān)測，6月1日—25日，北京二手房簽約11071套，日均環(huán)比5月同期增長2.3%，與去年同期相比增長30.5%。

而另一方面，新房市場則面臨較大去化壓力。二手房自去年以來大幅降價后對同區(qū)域內的新房價格也產生較大影響，多個區(qū)域新房通過推出特價房源等方式“降價促銷”，部分項目降價后甚至遠低于拿地時的指導價。

中指研究院數據顯示，5月份北京新房成交3207套，同比下降38.6%。6月1日—25日，新房成交2512套，日均環(huán)比5月同期下降2.9%，與去年同期相比下降46.6%。

陳文靜指出，近兩個月北京二手房成交量整體保持較高水平，本次北京市支持“以舊換新”有望產生一定積極效果，暢通一二手鏈條。